不動産投資でカモと言われる公務員が、実際にやってみてわかったカモられない方法

こんにちは、みやびです。

僕は10年ほど公務員を続けながら、ボロ戸建て不動産を一棟所有していました。

リフォームを含めて数百万円の投資額ですが、今では立派な「資産」になっています。

さて、不動産投資の「カモ」といえば公務員というイメージですよね。

しかし、実は公務員が副収入を得る方法として、不動産投資、それも中古戸建ては最も相性がいいと思っています。

理由は、以下のとおりです。

  1. 5棟10室未満の小規模なら投資扱いで許可が不要
  2. ローンを比較的組みやすい
  3. 戸建て賃貸は供給が少なく、借り手が見つかりやすいため失敗しにくい

でも一方で、公務員はお金を借りやすいため、悪徳業者に狙われやすいのも事実です。

実際、みなさんの職場にも数ヶ月に一回くらいのペースで、不動産業者から電話がかかってきませんか?僕はもうかかってきすぎて、逆にちょっと話を聞いてあげていました。

  • 「どんな人が不動産投資でカモになる?」
  • 「カモにされずに不動産投資で稼ぐには?」
  • 「でもそもそも公務員って不動産投資をしていいの?」

そんな疑問に答えながら、公務員がカモにされずに不動産投資をやるコツを書いていきます。

目次

カモになるのはどんな人?

勉強せず、業者の言いなりになる人

不動産投資は、「利回り」「税金」「リフォーム」「客付け」「土地の積算」「減価償却」「管理費等の諸経費」など覚えておく必要がある言葉や知識がたくさんあります。

信頼できそうな業者に任せていれば良い物件を持ってきてくれるんでしょ」というスタンスでは、業者の良いカモです。

利回りの低い物件を「節税対策になる」といっただまし文句で売りつけられ、大損をします。

正直、儲かる物件は、市場に出てもすぐに買われてしまいます。

業者が電話やセミナーで取り扱っている案件は基本的に収益性の低い、儲からない物件だと思ったほうがいいです。

公務員の信用があれば、不動産投資で成功すると思っている

不動産投資ブームにより、不動産業向け貸し出し残高額は増え続けています。

一方で、スルガ銀行の不正融資(スルガショック)の影響により、個人向けの貸し出しは以前より厳しくなっています。

しかし、公務員は社会的信用が高く、一般のサラリーマンに比べてローンの審査が通りやすいです。

しかし、注意したいのが、銀行の融資が通った物件=儲かる物件ではないということです。

銀行は通常、物件に担保価値がある場合に融資をしますが、公務員の信用を担保にプラスして、普通なら融資しない儲からない物件でも、融資を通してしまうことがあるからです。

銀行は、必ずしも借り手の味方とは限りません。最悪、公務員の給与を差し押さえればなんとでもなります。

しっかりと物件を見極める目を養わなければ、良いカモになるでしょう。

公務員が不動産投資でカモられないための対策3つ

ひたすら勉強する

投資する金額が比較的大きくなるのが「不動産投資」です。失敗した時のリスクはそれだけ高くなります。最低でも、20冊は本を読みましょう。

「利回り」「不動産投資でかかる税金」「リフォーム」「客付け」「土地の積算」「減価償却」「管理費等の諸経費」など、用語を一通り理解するのは大前提。

ワンルームマンションとアパート、戸建てなど、種類によって戦略や需要が全く異なりますし、購入するときの指値はどうするか、借り手がついた後の管理はどうするかなど、かなり経営に近いものがあります。

僕が不動産を購入する前に読んだ本でおすすめだったものは不動産投資初心者におすすめの本5選!まずは家賃月収7万円を手に入れよう!にまとめています。

信頼できる人に相談する

本を読んで知識をつけたとしても、相手はプロの不動産業者です。

中には、儲からない曰く付きの案件や新築ワンルームなどを勧めてくることもあるでしょう。

そんな時は、不動産投資に詳しい知人に相談してみることがオススメです。

ただ、公務員の場合、「そんな人周りにいない」ことがほとんどでしょうし、そもそも周りにあまり言いたくないですよね。

そんな時にオススメなのは

  1. オンラインのコミュニティに入る
  2. 不動産大家の会に入る
  3. 不動産投資コンサルタントを利用する
  4. 不動産投資セミナーに参加する

といった方法です。

僕の場合は①のオンラインコミュニティを活用しました。

「オンラインコミュニティなんて怪しい!」と僕も思っていましたが、例えば「リベシティ」などは初月無料、初月以降も月額1,000円で、「楽待」などでコラムを書いている方に相談ができるので非常にオススメです。
リベラルアーツ大学(リベシティ)🔗

もし、あなたが本気なら、不動産コンサルを利用するのも良いでしょう。

不動産投資では、「選択する機会」がとても多いです。

  • 「家賃は他と比較してどうか」
  • 「どの部分をリフォームし、どの部分をしないのか」
  • 「敷金は何ヶ月取るのが妥当なのか」
  • 「売却のタイミングは」

こういったことは、いくらオンラインコミュニティを使うとしても最終的には自分で決める必要があります。

例えば、家賃の設定を誤り、数ヶ月空室が続くだけで本来得られるはずだった数十万円を失います。

ここでコンサルを利用することで、これらの最終判断を逐一確認できます。オンラインコミュニティよりたくさんのお金を払う分、とことん質問できるのは心強いです。

不動産投資セミナーは危険?

不動産投資セミナーは、不動産投資仲間を見つけたり、相談者を探すためには有効です。

ただし、ワンルームマンションを扱うセミナーには近づいてはいけません。

場合によってはセミナーでワンルームの販売を合わせて行うケースがあります。

「節税対策」「生命保険がわり」

こんな言葉は常套句ですが、不動産投資の本当の目的は家賃収入がしっかり黒字になることです。

新築ワンルームは利子の支払いや積み立て修繕、管理費など「目に見えにくい」コストがかかるため、キャッシュフローが出にくいのです。
僕は自分の経験も含め「戸建て投資」が初心者にはおすすめだと思っています。
それでも、いきなり始めるのが不安な方は、無料で参加できるセミナーを利用すると良いでしょう。

最近はコロナウイルスの影響で、オンラインセミナーも増えてきています。オンラインであれば、いきなりワンルームマンションの契約をしてしまうことはないと思います。

セミナーの選び方については「怪しい不動産投資セミナーの見分け方は?ポイントはたった2つです」で詳しく解説しています。

おすすめの不動産投資セミナーは?

ファイナンシャルアカデミーがおすすめです。

多くのセミナーは、不動産販売をセットで行うことで利益を得ています。ファイナンシャルアカデミーの場合、純粋なセミナーの受講料で成り立っているので、儲からない物件を買わされることはありません。

最も収益に直結する一方で、最も初心者が迷うところの物件の選び方に関する講義に力を入れているのもおすすめポイントです。

5,000円の初回セミナーが現在は無料となっており、ZOOMによるオンラインで参加可能で、気軽に体験できるのも魅力です。

効率よく不動産投資の知識を身につけたいなら


できるだけたくさんの物件を見る=行動する

不動産業者は基本的に、良い物件をあなたに持ってきてくれません。

良い物件のほとんどは、市場に出回る前か、市場にでてすぐに買付が入ります。

かといって、初心者が全く買えないわけではありません。

毎日楽待健美家といった賃貸物件掲載サイトやスーモアットホームといった実需向けのページを見ましょう。

そうすることで、買いたい地域の相場感も養われますし、これだ!という物件にも出会えます。

意外に穴場なのが不動産ジャパンです。なぜならとても見にくいため、利用者が少ない傾向にあり、他のサイトと比べて掘り出し物が見つかりやすいからです。

また、比較的新しいサイトですが、コラムが充実している不動産の購入・売却のためのポータルサイト【住まい1】などもおすすめです。

こういったサイトを毎日眺め、良さげな物件が出てきたらすぐに内見を申し込みましょう。

とにかくたくさんの物件を実際に見ることが重要です。

そもそも公務員は不動産投資をしていいの?

結論としては、一定の条件下であれば許可なしで可能です
※ただし自治体個別の条例や規則で禁止の場合があるので注意。

一定の条件とは以下の通りです

  1. 5棟10室未満
  2. 管理は管理会社へ委託する
  3. 家賃は年間500万円未満

人事院の通知:「人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について」より

本業に支障が出ない範囲で認められているイメージです。

最近では仙台市の教師がびっくりするほど稼いで懲戒処分を受けていましたが、これは明らかにアウトな案件です。

無許可で不動産賃貸、約2億円稼ぐ 仙台市教委が教諭を懲戒

仙台市教育委員会は26日、無許可で不動産賃貸を行い、副業を原則禁止する地方公務員法に違反したとして、市立高校に勤務する50代の女性教諭を減給10分の1(2カ月)の懲戒処分にした。

市教委によると、女性教諭は、仙台市内で平成10年に戸建て住宅1棟の賃貸を始め、さらに17年から30年までに集合住宅6棟、戸建て住宅2棟など計11件の賃貸を行い、約20年間で1億9500万円の収入を得ていた。

2020.3.26 産経新聞より引用

ここまでいくともはや本業ですが、5棟10室未満の小規模なものであれば許可なしで可能ですし、多くの公務員が投資として実施しています。

不動産投資で所得が発生した場合、確定申告が必要です。その際、住民税が発生しますが、普通にやるとその住民税は「所属」へ納入通知が行ってしまいます。それを避けるため、住民税の徴収方法は必ず「普通徴収」を選択しましょう。そうすることで、住民税の納入通知は本人に届き、職場に不動産を持っていることが知られることはありません。

公務員が副収入を得るためにも不動産投資は選択肢として最適

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。

また、不動産投資は「投資」ではなく「不動産経営」とも言われます。

実際僕がやってみた感想は、「とても不労所得とは言えないな」という感じです。

しかし、一度借り手がついてしまえば放っておいても稼いでくれるのは事実です。

まずはしっかり勉強して、カモられない知識を身につけましょう。

儲かる不動産を手に入れることができれば、公務員の給与以外にも収入の柱ができて、精神的にかなり楽になりますよ。

それでは。



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この記事を書いた人

民間企業で営業マンとして3年間勤務した後地元の県庁へ転職。行政事務として約10年間「土木」「環境」「保健福祉」業務に従事。働きながら公務員に合格した経験から、公務員を目指す社会人の方へ向けた情報発信を行っています。

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