「不動産投資を始めてみたいけど、どうやって物件を探したら良いの？」
「地元の不動産会社？インターネット？足で探す？」
不動産投資を始めて行うなら、物件の探し方に迷うと思います。
この記事では、不動産投資をスタートしたい初心者が、一棟目を購入するために失敗しない選び方を解説しています。
個人が買える不動産としては、
- ワンルーム
- アパート
- 戸建て
などがあり、それぞれで金額やメリットなどが異なります。
まず一棟目を買うなら中古戸建てをおすすめします。
理由は
- 投資初心者が一棟目から融資を引くのは厳しくなっており、中古戸建てであれば500万円程度の現金があれば始められる
- ワンルームマンションのような管理費、修繕積立などがないため、キャッシュフローが出やすい
- 戸建て賃貸の数が相対的に少なく、客付けに有利
- ファミリーや老夫婦などがターゲットとなるため、一度入居してしまえば短期退去されにくい。＝収支の計画が立てやすい
- 4棟まで事業規模とみなされず、公務員なら副業扱いにならない
ではどうやってそういった戸建てを探すのでしょうか。
答えはスーモやホームズなどの「実需向けサイト」から探すことです。
実需向けサイトとは… 不動産投資家向けのサイトではなく、マイホームが欲しい人向けに物件を掲載しているサイト
不動産業者を訪問して、物件を紹介してもらうことは不動産投資初心者にとって難しいです。僕は一棟目を買うために、地元の不動産業者の店舗を回りましたが、ほぼ「門前払い」でした。
- 「すでに不動産投資をされていますか」とダイレクトに聞かれ、一見さんは相手にしないという業者
- 表の看板には「不動産売ります！」と書いているのに「うちは販売をやっていない」と相手を見て断る業者
その点、実需向けサイトは、条件を絞れば自分の希望にあった物件を効率よく探すことができます。
もちろん、最近は不動産投資もメジャーになってきており、ここを見ているからといってすぐに良い物件が買えるとは言いません。
しかし、これから紹介するポイントを抑えて探すことで、必ず良い物件に巡り会えるはずです。
この記事では、失敗しない戸建て不動産の選び方を解説していきます。
ちなみに、僕はこの方法で戸建て物件を探して購入、リフォームし、表面利回り18%で家賃収入を得ています。
実需向けサイトを毎日見る
いきなり根気のいるところですが、不動産投資は「千3つ」と言われるほど、良い物件に巡り会うのは難しいです。そう簡単に収益物件は見つからないことを承知の上で、根気強く探す必要があります。
ただ、闇雲に見ているだけでは効率が悪く、挫折してしまうかもしれません。以下の基準を参考にしてください。
おすすめのサイトはこのあたりです。
探すときの基準①利回り
投資である以上、まずは利回りを考えます。利回りとは、投資した金額に対して何%リターンがあるかを示したものです。
利回りは
表面利回り＝年間想定賃料÷物件価格×100
実質利回り＝年間想定賃料÷（物件価格＋初期費用＋リフォーム費用）×100
で算出します。500万円の物件を7万円で貸せると想定するならば、表面利回りは16.8%です。売値そのままで計算するのではなく、1割程度の指値（＝値引き）を入れることを前提に計算します。（指値が通らないケースももちろんありますが…）
表面利回りは、12％〜15%以上は欲しいところです。株式投資などのリターンが良くて7%と言われています。ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資で表面利回り10%を切ってくると、実質利回りはさらに下がって7〜8%程度になります。
これなら、よりリスクの低い株式に投資する方が良いと考えるからです。ただ、これは個人のリスク許容度によるのであくまで参考程度としてください。
探すときの基準②立地
ご自身がお住まいの地域から探していくのがおすすめです。理由は
- 土地勘がある
- 内見がしやすい
- 購入後も物件に訪問することが多い
からです。
「この辺りは学生が多いな」「ファミリー向けの施設が多くて需要が見込めるな」といったことは土地勘があると判断しやすいです。
おそらく投資を始める方の大部分はサラリーマンだと思います。今後、一棟目を入手した場合、頻繁に物件に行ってリフォームや近所の管理会社周りをすることになります。土日はほとんど物件に行くことになりますので、自宅から遠いと段々面倒になってきます。目安としては、車で20分から30分くらいでしょう。
一般的に、大学付近などのワンルームは激戦区です。しかし、戸建て賃貸物件はワンルームと比較して必ずしも数が多くないため、家族連れや引退したご老人が住みやすそうな立地＝スーパーや学校が近い利便性の高い場所を狙うと良いです。
最近は、コロナウイルスの影響やリモートワークの発達等により、地方への移住希望者が増えてきています。僕がお客さんを募集しているときに問い合わせが多かったのは、
- 地方へ移住を希望していて一軒家を探しているファミリー
- 定年後、庭付きの家でガーデニングをしたい老夫婦
といった方でした。
市などの自治体が地方移住方策に力を入れている場合は、思った以上に移住希望者が多い場合もあるのでそちらもチェックしてみると良いかもしれません。
探すときの基準③駐車場
地方の場合、駐車場は必須です。駐車場がそもそもない物件の場合、その時点で僕はほぼ候補から外しますが、物件の近くに借りられそうな駐車場があれば別です。とにかく、地方なら駐車場はマストです。
僕の場合、駐車場1台だけでも客付け（借り手を見つけること）にかなり苦労しました。最終的に近所に2台目を見つけられたことが入居の決め手になりました。
探すときの基準④販売価格
今売りに出ている物件が高いのか安いのかは、定価のない不動産投資において判断に迷うところです。
僕は相続税路線価を参考に、土地の値段を大方予想していました。相続税路線価はこのサイトで調べられます。路線価 – 国税庁
相続税路線価が例えば50,000円で100㎡の場合、5,000,000円が相続税算定における価格です。
一般的に、この価格は土地値の8割程度ですので、
5,000,000÷０.8＝6,500,000
となります。これに建物価格や立地の付加価値等が乗っかりますので、あくまで目安にしてください。
良いと思った物件はサイトから問い合わせる
良いと思った物件はすぐに問い合わせを入れて内見＝見に行きましょう。実需向けサイトの「問い合わせをする」などのボタンから取扱業社とコンタクトをとります。
その際、僕は売却理由を聞くようにしていました。売り急いでいたり、相続物件だと、後に説明する「指値」が通りやすいからです。
値段や価格面で「良いな」と思った物件は掲載後、問い合わせが多く入ります。たくさんの物件を見ることで物件を見る目が養われます。時間が許す限り、内見をたくさんしてみましょう。
内見する
チェックするポイントは以下のとおりです。
- 雨漏りはないか
- シロアリ被害はないか
- 壁の塗装が白亜化（チョーキング）していないか
- 傾いていないか
- 売主が売却する理由は何か
- リフォームにどれくらいかかりそうか
雨漏りはないか
天井や壁に雨染みがあると、雨漏りしている、もしくはしていた可能性が高いです。まずは内見の際、不動産業者に聞きましょう。
雨漏りがあるとリフォーム代が多くかかります。厄介なのが、原因の特定が難しいところです。僕は、雨漏り診断士の資格を持つリフォーム会社に来てもらい、リフォーム費用がどれくらいかかりそうか、ざっくり見積もりしてもらいました。
シロアリ被害はないか
ここも要チェックポイントです。軒下などを覗いてみて「蟻道」と呼ばれる跡がないか確認します。
https://www.shiroari-ichiban.com/contents/column/shiroari-chousa/
また、手で柱を押してみて凹む、叩いてみて軽い音がするならシロアリに食われて柱が空洞化している可能性があります。
そうなるとシロアリ駆除や柱の補修または交換など、リフォーム費用が余分にかかってしまいます。
こちらも素人では判別が難しく、僕の場合、リフォーム中に柱が空洞化しているのをたまたま発見しました。洗面所のドア枠がやられており、リフォームにプラス5万円ほどかかってしまいました。
外壁が白亜化（チョーキング）していないか
外壁は素人が判別しにくいところですが、手で触ってみて「白く粉がつく＝チョーキング」していれば、外壁塗装の寿命がきている可能性が高いです。現在雨漏りしていない場合でも、ここから雨漏りする可能性があるため、リフォームを検討するところです。
売主が、外壁塗装を10年実施した履歴がないかなど、ここも不動産業者に確認する必要があります。
傾いていないか
古い戸建ての場合、傾きがあるケースがあります。調べ方は、スマートフォンアプリの水準器や、市販の水準器を使います。
傾きがひどい場合、かなり大掛かりな工事が必要になりますし、放っておいて入居した後、健康被害などのトラブルになりかねません。
ひどい傾きの場合は、入ってみてすぐわかると思いますが、必ず水準器は持ち込むようにしましょう。
リフォーム費用
参考までに、僕がリフォームした際にかかった費用を表にしました。
| 外壁塗装 | 50万円〜80万円 |
|---|---|
| システムキッチン | 40万円〜70万円 |
| 廉価版キッチン | 〜10万円 |
| トイレ便器の交換 | 10万円〜20万円 |
| 畳の表替え | 5000円／一畳 |
| 畳の張り替え | 約10,000円／一畳 |
| 和室の洋室化 | 20万円〜30万円 |
| クッションフロアの張り替え | 3000円／㎡ |
| 襖、網戸、障子の張り替え | 3000円／一枚 |
| クリーニング（美装） | 800円／㎡ |
| 鍵交換 | 5万円程度 |
| 洗面化粧台 | 8万円〜10万円 |
| 汲み取り→浄化槽 | 50万円〜 |
| 汲み取り→下水道接続 | 20万円〜 |
| ユニットバス | 40万円〜 |
| 風呂床防滑シート | 10万円 |
| 襖の張り替え | 3000円／一枚 |
| クロスの張り替え | 1,000円/㎡程度 |
※僕の経験によるものです。あくまで一例として参考にしてください。
買付けを入れる
内見をし、買いたいと思ったら買付け証明書を提出してください。
これは、売主に対する「買いたい」という意思表示です。これをしたからといって必ず購入しなければならないというものではありませんが、購入するためには必ず提出する必要があります。
ただし、買付けを入れて取り下げを繰り返すのは、不動産業者にとっても迷惑です。買付け証明書が提出されたら、不動産業者はそれを持って売主に交渉します。法的な拘束力は無いとはいえ、基本的には購入する意思を持って提出しましょう。
買付け証明書の提出はスピード勝負だと思ってください。
買付けを入れたときの順位は、実は明確なルールはないそうです。
一般的には
- 買付けを入れた順番
- 現金買いか、ローンか
などで順位が変わりますが、結局は売主次第のところがあります。
参考までに、僕が買付けを入れたときのエクセルをプレゼントします。
指値の理由
不動産を購入する場合、売値そのまま購入するのではなく、「指値」を入れることが一般的です。（もちろん、絶対に購入したい場合は売値そのままで買付けを入れることもできます。）
要は値引き交渉です。
ここが、購入する不動産の収益性を決めるといっても過言ではないです。
では、利回りから逆算して、好きな価格で指値を入れれば良いのでしょうか？
答えはNOです。
相手も人間ですので、的外れな価格や理由のない値引き交渉をされるとカチンときます。どの程度入れるかは難しいところですが、私は以下のとおりの理由を添えて指値を入れました。
「先日は物件を拝見させていただき、ありがとうございました。建物、立地ともに良く、買付を申し出させていただきます。建物内を拝見したところ、修繕は必要かと存じますので、買付金額は、公示地価で積算させていただいた620万円から、修繕に必要な額およそ200万円を差し引いて提示しております。」
この理由が正しいかどうかはわかりません。ただ、人は理由なしに交渉に応じることはありません。必ず、指値を入れる根拠を買付け証明書に明記しましょう。
まとめ 良い不動産は千3つ。根気よく探そう
不動産投資初心者が、不動産を探すときに注意するポイントをまとめました。
ポイントは「千3つ」です。それぐらい、なかなか良い物件は見つけるのが難しいと思ってください。何ヶ月もかかる場合があると思います。
しかし、収益不動産を一棟でも手に入れることができれば、
- 経済的な安心感を得ることができる
- 会社に依存しないマインドを手に入れられる
- 不動産投資家として、経済的自由に一歩近づける
といったメリットがあります。焦らず、不動産投資の勉強と並行して根気強く探しましょう。
それでは。
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